Todo lo que necesitas saber sobre la enervación del desahucio

El número de desahucios o lanzamientos descendió hasta los 25.540 durante el pasado ejercicio, según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). La principal causa continúa siendo el impago de las rentas del alquiler. Este proceso, sin embargo, puede frenarse mediante un mecanismo legal conocido como enervación del desahucio, regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

En concreto, el artículo 22.4 de la LEC establece que «los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 5 del artículo 438, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio».

En otras palabras, el arrendatario está legitimado a detener su desahucio si logra saldar sus deudas dentro de un plazo fijado y bajo ciertas condiciones. Por ello, si estos consejos para alquilar un piso sin problemas llegan tarde y estás envuelto en un proceso de desahucio, la siguiente información te interesa (y mucho).

¿Qué es la enervación del desahucio en España?

En el ámbito jurídico, la enervación de desahucios se define como un instrumento legal que permite al inquilino paralizar desahucios por impago y mantener la vigencia de su contrato de alquiler. La finalidad de este recurso es brindar una segunda oportunidad a aquellos arrendatarios que vean comprometido su derecho a la vivienda debido a un bache económico momentáneo u otra eventualidad.

Por consiguiente, enervar un desahucio posibilita la interrupción y el archivo del proceso de desahucio, en caso de cumplirse una serie de condiciones recogidas en la LEC. Contrariamente a lo que pueda parecer, no es un mecanismo de gracia, ya que la paralización del desahucio no queda a la libre voluntad del juez asignado, sino que la misma es automática.

Aclarado qué significa la enervación del desahucio en España, se expondrá a continuación un ejemplo hipotético: si una inquilina acumula cuatro meses de rentas impagadas, su casero puede emprender un procedimiento de desahucio; sin embargo, este proceso se anularía o dejaría sin efecto cuando la arrendataria aportase la cantidad adeudada en un plazo de 10 días desde la recepción del requerimiento judicial.

¿Qué requisitos son necesarios para enervar un desahucio con éxito?

10 días hábiles de plazo

Como se ha expuesto en el ejemplo, el plazo para la enervación del desahucio es siempre de 10 días hábiles tras recibir la notificación del requerimiento por parte del Juzgado de Primera Instancia. Exceder este tiempo implica que, incluso reuniendo las restantes condiciones, el procedimiento no podrá paralizarse.

Pago íntegro de las rentas impagadas

Otro de los requisitos es el pago íntegro de las mensualidades adeudadas y otras cantidades reclamadas por el arrendador (p. ej., consumos individuales, tasas de basuras, etcétera). Este pago se consignará a las Cuentas de Depósitos y Consignaciones Judiciales (CDCJ) del juzgado en cuestión, justificándose debidamente a través de un escrito, o mediante un pago directo al arrendador.

Excepcionalidad

La ausencia de requerimiento previo para la enervación del desahucio es otra condición sine qua non para ejercer este derecho. Conforme a la LEC, este derecho procesal «no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación».

Sintetizando lo anterior, el carácter excepcional de la enervación significa que el inquilino podrá acogerse solo una vez a este recurso durante la vigencia del contrato de arrendamiento.

Por tanto, ¿cuándo no procede la enervación del desahucio? El incumplimiento reiterado del pago de las rentas en un mismo contrato impediría la enervación, no pudiendo frenarse el desalojo del arrendatario, ni siquiera en el caso de haber satisfecho su deuda financiera en tiempo y forma. Cabe recordar que este mecanismo se reserva a desahucios por falta de pago, no por expiración del plazo o infracciones contractuales.

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