Impuesto sobre viviendas vacías: todo lo que necesitas saber

¿Sabías que 3,8 millones de viviendas en España permanecen vacías, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística (INE)? Para persuadir a sus propietarios de ponerlas en el mercado, Hacienda aplica un tributo especial a los inmuebles desocupados, por considerar que otorgan una "renta potencial", sin importar que se alquilen o no. Aunque coloquialmente se lo denomina impuesto sobre viviendas vacías, funciona como un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

En los últimos años, la proliferación de viviendas vacías en España ha avivado la crisis por el difícil acceso al mercado inmobiliario. Entre las causas que explican la situación de 'abandono' de estas propiedades, destacan el temor a la okupación y los elevados costes de la reforma, que desalientan sobre todo a los pequeños arrendadores. Pero ¿qué se entiende por una vivienda vacía en sentido estricto?

Según la Ley 12/2023 que regula el Derecho a la Vivienda, "tendrá la consideración de inmueble desocupado con carácter permanente aquel que permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años". Por su parte, el Art. 5 de la Ley 14/2015, de 21 de julio, lo define como toda "vivienda desocupada permanentemente, sin causa justificada, durante más de dos años", si bien su alcance territorial se limita a Cataluña.

Así funciona el recargo del IBI, el famoso 'impuesto' sobre viviendas vacías

Aunque existen tributos autonómicos que castigan la tenencia de propiedades vacías, los Ayuntamientos están legitimados a aplicar a nivel nacional un recargo del IBI recientemente actualizado en la citada Ley 12/2023, por el cual se establece un incremento "situado en el 50 por ciento de la cuota líquida del IBI" a todas "aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal". Así es como tributa una vivienda vacía, si bien es preciso que concurran una serie de condiciones legales de desocupación permanente.

Introducido en 1990, el IBI actúa como un tributo municipal que grava las viviendas urbanas y rústicas. La cantidad a pagar, calculada con base al valor catastral del inmueble, puede aumentar hasta un 150% "en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal".

El objetivo de esta ley de viviendas vacías, por así denominarla, es optimizar el aprovechamiento del parque residencial y brindar a los Ayuntamientos un instrumento eficaz para frenar la desocupación galopante que sufre España.

A propósito, quizá te interese conocer en profundidad las reformas incluidas en la Ley 12/2023 y descubrir por cuánto puedes alquilar un piso en la actualidad.

¿Qué tributos y recargos autonómicos penalizan la tenencia de viviendas vacías?

En el ámbito autonómico, los propietarios que sean personas jurídicas, además de los grandes tenedores, hacen frente a tributos propios que penalizan el hecho de retirar una vivienda del mercado durante un tiempo prolongado y sin causa justificada.

Las viviendas vacías en Barcelona y otras provincias catalanas, por ejemplo, están obligadas a soportar un tributo adicional, dispuesto por la Ley 14/2015, de 21 de julio, impulsada por la Agencia Tributaria de Cataluña. Se trata del Impuesto sobre las viviendas vacías (IVV), por el cual se grava "el incumplimiento de la función social de la propiedad de las viviendas", en palabras del organismo catalán.

Por su parte, la Comunidad Valenciana dispone de mecanismos específicos que buscan promover la oferta de alquiler y reducir el número de inmuebles deshabitados. Este gravamen está recogido en la Ley 3/2020, de 30 de diciembre, y se dirige igualmente a bancos, fondos de inversión y personas jurídicas en general. Por consiguiente, este impuesto sobre viviendas vacías en Valencia es más selectivo que el recargo del IBI.

En Islas Baleares y el País Vasco, los propietarios con viviendas ociosas encuentran normativas similares con idéntica finalidad. En concreto, la comunidad balear impone un recargo anual sobre la cuota líquida del impuesto, conforme a la Ley 5/2025. Asimismo, las viviendas en suelo vasco sufren el canon de vivienda deshabitada, una tasa extrafiscal dispuesta en el Decreto 149/2021.

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