6 cláusulas abusivas en un contrato de alquiler que debes reconocer

El contrato de arrendamiento es el pilar de una relación positiva entre inquilino y casero. Por eso, la inclusión de condiciones injustas para cualquiera de las partes (generalmente la arrendataria) acarrea una serie de cargas económicas y pérdida de derechos que empujan al afectado a una situación de vulnerabilidad. Pese a ello, la existencia de cláusulas abusivas en el contrato de alquiler sigue siendo una lacra en el mercado de la vivienda.

Por cláusula abusiva se entiende cualquier "estipulación contractual no negociada individualmente que causa un desequilibrio importante en cuanto a derechos y obligaciones derivados del contrato, en perjuicio del consumidor", según recoge el Diccionario panhispánico del español jurídico (DPEJ). 

El mercado del alquiler en España se rige principalmente por los siguientes decretos: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, que protege los derechos básicos de la parte arrendadora y la arrendataria y actúa contra la imposición de fianzas desproporcionadas y otras prácticas abusivas.

Por un alquiler justo: 6 cláusulas abusivas que debes evitar en contratos de arrendamiento

Fianza desproporcionada

En busca de seguridad, los caseros pueden exigir una fianza arrendaticia igual a dos o tres meses de alquiler. Sin embargo, esta práctica entra en conflicto con el Art. 36 de la LAU, que recalca "la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda".

Por tanto, ¿cuándo un contrato de alquiler es ilegal? La respuesta breve es si la fianza excede lo estipulado por ley. Asimismo, la negativa a devolver esta garantía económica por los gastos de limpieza sería improcedente, salvo en casos extremos. Para evitar conflictos relacionados, es importante comprender para qué sirve la fianza en un alquiler.

Duración inferior al plazo legal

Otra cláusula abusiva en contratos de alquiler en España es imponer una duración inferior a 5 años, contraviniendo el Preámbulo de la LAU, donde se subraya el "plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender que un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades familiares".

No obstante, este periodo de tiempo "se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato". Así, el lustro podrá acortarse solo si las partes lo deciden de mutuo acuerdo.

Exigencia del IBI y otros gastos no pactados

Que el arrendador repercuta en su inquilino gastos no pactados es otro de los abusos en contratos de alquiler más extendidos. El coste de las reformas estructurales del edificio es un claro ejemplo. Otro relativamente común es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que ciertos caseros incorporan a las rentas sin el consentimiento escrito del arrendatario.

Estos gastos no consensuados ni recogidos formalmente en el contrato infringen la ley y dificultan el acceso al mercado de la vivienda. Para reducir el desembolso inicial, cada vez más personas deciden contratar una garantía de impago para inquilinos.

Permanencia improcedente

La permanencia mínima del contrato de alquiler es de seis meses. Superado este plazo, el inquilino está en su derecho de desistir y marcharse del inmueble, a condición de que "se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días", conforme al Art. 11 de la LAU. Por consiguiente, es abusivo aplicar una permanencia superior a la descrita, así como adoptar represalias o sanciones por desistimiento del contrato pasados estos seis meses.

Sanciones excesivas por desistimiento

Otro motivo para denunciar un contrato de alquiler abusivo es la introducción de penalizaciones por desistimiento que excedan lo permitido por ley. De nuevo, el Art. 11 recoge que la sanción debe corresponder a "una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir".

Libre acceso del propietario

Cualquier cláusula que legitime el acceso libre del propietario a la vivienda es ilegal porque atenta contra la inviolabilidad del domicilio. La Constitución Española detalla, en su Art. 18.2, que "ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito".

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