¿Quién paga los gastos de comunidad en un alquiler?

Insignificantes a primera vista, las cuotas de la comunidad de propietarios representan uno de los gastos fijos de una casa más divisivos entre caseros e inquilinos. Si bien la legislación regula a quién corresponde su pago, la incorrecta redacción de los contratos o la confusión entre las derramas y los gastos ordinarios siguen siendo motivo de disputa entre las partes. Así pues, ¿quién paga la comunidad en un alquiler, el arrendador o el arrendatario?

Para responder con exactitud, es preciso entender primero en qué consiste este gasto, vigente en la legislación española desde la aprobación de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal (LPH). Se trata de una aportación económica que corresponde a todos los miembros de una urbanización o edificio, con el objetivo de preservar el buen funcionamiento de su iluminación, la seguridad, la conservación en buen estado de las zonas comunes, etcétera, incluso si el propietario no hace uso de ellas.

Los gastos comunes se presentan en dos formas, a saber: (1) los ordinarios, de carácter fijo, que el propietario o el inquilino deben abonar de forma periódica, y (2) los extraordinarios, conocidos a su vez como derramas, que recaen siempre sobre el titular del inmueble y se destinan a reparaciones y mejoras notables de la edificación.

Los gastos de comunidad de vecinos, ¿quién los paga?

Una consulta recurrente en foros y redes sociales es «soy inquilino y el propietario no paga la comunidad, ¿esto es legal?». El ordenamiento jurídico es claro al respecto: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) estipulan que esta contribución recae por defecto sobre el propietario de la vivienda.

A la vista de este hecho, ¿es legal cobrar gastos de comunidad al inquilino? La respuesta es afirmativa porque así lo contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, en adelante). En su artículo 20 relativo a los gastos generales y de servicios individuales, recoge que «las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario».

Dado que la cuota de la comunidad de vecinos está comprendida en esos «gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble», la ley permite al propietario revertir esas aportaciones al inquilino, si previamente se le avisa de ello y se ha acordado en el contrato de alquiler.

Por contra, la ausencia de cláusulas relacionadas en el contrato de arrendamiento imposibilitaría al arrendador trasladar este gasto al inquilino. En caso de repercutirlo, sería un incumplimiento contractual, al igual que cobrar cualquier otro concepto no pactado con anterioridad por las partes implicadas.

Además, los gastos de comunidad del alquiler con la nueva ley se ven fuertemente limitados en las zonas de mercado residencial tensionado. En estas áreas geográficas intervenidas por la Ley 12/2023 del derecho a la vivienda, la parte arrendadora solo puede repercutir estas cuotas si el inquilino ya las abonaba en el contrato anterior.

Resuelta la cuestión de quién paga la comunidad en el alquiler de una vivienda, merece la pena detallar los requisitos que habilitan al casero a trasladar este gasto a su inquilino legalmente:

⬝ Acuerdo por escrito: si el arrendador desea que su inquilino asuma los gastos de comunidad y este está conforme, es insuficiente el acuerdo verbal. La legislación exige que el pacto se refleje por escrito de forma clara en el contrato de arrendamiento.

⬝ Especificación del importe anual: en el contrato debe figurar asimismo la cuantía anual de los gastos comunes. Tan relevante es este dato que, en su ausencia, la cláusula es considerada nula o ineficaz, de modo que el arrendatario queda exento de su pago.

⬝ Repercutibles solo los gastos ordinarios: como se ha mencionado anteriormente, los gastos comunes se dividen en dos clases (ordinarios y extraordinarios), y los únicos repercutibles por ley al inquilino son los ordinarios.

Por último, cabe recalcar que los gastos de comunidad pueden experimentar aumentos con el paso de los años, pero la nueva ley de vivienda limita su subida a un porcentaje máximo anual.

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