¿Cuál es la diferencia entre un alquiler de temporada y una vivienda habitual?

La duración del arrendamiento y especialmente su finalidad establecen las principales diferencias entre el alquiler de temporada y la vivienda habitual, pero no son las únicas. Estas modalidades también se contraponen en sus obligaciones fiscales, la deducibilidad de sus gastos o el grado de protección jurídica del que disfrutan arrendadores y arrendatarios.

Las continuas reformas y el desconocimiento general de la legislación han aumentado las dudas sobre el alquiler de vivienda habitual y el de uso temporal. Aunque la línea jurídica que las separa no puede decirse que sea pequeña, la confusión existente es motivo de infracciones accidentales, como el fraude de ley en contratos de temporada, maniobra que algunos propietarios cometen sin una intención maliciosa.

Concepto de vivienda habitual y de alquiler de temporada

Las diferencias conceptuales entre una vivienda temporal o habitual están recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, en adelante). Citando su artículo 2, «se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario».

En otras palabras, vivienda habitual es toda aquella en la que se reside de forma continuada y con una intención de permanencia. La duración mínima de este arrendamiento —como dicta el art. 9 de la LAU— es de cinco años para las personas físicas y de siete para las jurídicas.

Aclarado qué se considera una vivienda habitual a efectos legales, la LAU también describe en su art. 3 las características del alquiler de temporada, que define como un «arrendamiento para uso distinto del de vivienda». La normativa, aunque no especifica una duración mínima, puntualiza que «tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra».

Además, el arrendamiento de temporada según la LAU debe justificarse debidamente en el contrato, y las causas válidas son muy diversas: cursar estudios en otro municipio, ejercer como docente provisional, alojarse durante la temporada vacacional, etcétera.

Fiscalidad en viviendas de uso habitual y de temporada

Las leyes y regulaciones fiscales marcan otra importante diferencia entre una vivienda habitual y de temporada: la primera modalidad ofrece mayores incentivos a los propietarios. En concreto, el alquiler de viviendas permanentes da derecho a una reducción del 60% sobre el rendimiento neto en la declaración de la renta, si bien en contratos posteriores al 1 de enero de 2024 disminuye este beneficio al 50%.

En comparación, la fiscalidad del alquiler de temporada es claramente menos ventajosa, ya que no permite aplicar reducciones sobre el rendimiento neto. Por tanto, sus titulares tributan las rentas obtenidas al 100% en la declaración del IRPF.

Por otra parte, el alquiler permanente es una actividad exenta del impuesto sobre el valor añadido (IVA), mientras que un arrendamiento de temporada sí puede estar sujeto al pago del 21% del IVA en casos puntuales. Aquellos propietarios que, en este régimen de alquiler, no presten servicios asimilables a la industria hostelera quedarían exentos del pago de este impuesto.

El objetivo de este dispar tratamiento fiscal es impulsar el mercado del alquiler residencial y mejorar el acceso a viviendas de uso habitual, como parte de las políticas y estrategias sociales del Gobierno.

Protección jurídica en los contratos de vivienda habitual y de temporada

Los arrendatarios disfrutan de una mayor protección jurídica en alquileres de vivienda habitual. Una demostración de ello es la imposibilidad de modificar ciertas cláusulas y derechos impuestos por la LAU, incluso si las partes acuerdan su eliminación en el contrato.

Esta realidad se pone de manifiesto en el art. 6 de la LAU: «son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice».

Por el contrario, los derechos del inquilino de larga duración no son comparables con los del arrendatario temporal, modalidad en la que cobra fuerza la «voluntad de las partes». Existe aquí un mayor equilibrio de fuerzas entre propietarios e inquilinos.

Esto se hace patente en cláusulas como la del desistimiento del contrato de alquiler, que en arrendamientos temporales resulta inviable por la obligación de cumplir ambas partes con la duración estipulada en el contrato. Lo anterior no sucede cuando la vivienda arrendada es habitual (en este caso, el desistimiento es posible si han transcurrido al menos seis meses desde la firma).

Asimismo, esta desigual protección ante la ley se evidencia cuando se produce el impago de las mensualidades. En alquileres permanentes, el proceso de recuperación puede ser un quebradero de cabeza para el titular del inmueble. Por eso, garantizar el cobro de las rentas adeudadas y protegerse contra esta inseguridad es una de las razones para contratar una garantía de impago.